Convertire un vecchio sottotetto in una mansarda abitabile è il sogno di molti proprietari dell’ultimo piano. Ma attenzione: quello che sembra un semplice intervento edilizio può nascondere insidie giuridiche e obblighi nei confronti del condominio. Tra norme regionali e Codice Civile, il recupero del sottotetto si intreccia spesso con il delicato tema dell’indennità di sopraelevazione. Ecco cosa sapere prima di iniziare i lavori.
Il sottotetto: bene privato o parte comune?
Tutto parte da una domanda essenziale: di chi è il sottotetto?
Secondo la giurisprudenza consolidata, il sottotetto è considerato parte comune dell’edificio quando serve da isolamento termico per l’intero immobile o è accessibile solo da spazi condominiali. Invece, se l’accesso è esclusivo e serve solo l’unità abitativa sottostante, può essere considerato pertinenza privata.
Ma anche quando il sottotetto è privato, il suo recupero non è automaticamente libero da vincoli. Se l’intervento modifica la sagoma dell’edificio, altera l’altezza del fabbricato o incide sulle parti comuni (come la copertura), possono entrare in gioco i diritti degli altri condòmini.
Quando il recupero si trasforma in sopraelevazione
Il recupero del sottotetto, disciplinato da specifiche leggi regionali, può consistere in un semplice adeguamento igienico-sanitario (isolamento, pavimentazione, aperture per l’illuminazione) o comportare una vera e propria trasformazione strutturale, ad esempio con l’alzamento del tetto per ottenere l’altezza minima abitabile. Ed è proprio in questi casi che si può configurare una sopraelevazione, ai sensi dell’articolo 1127 del Codice Civile:
“Il proprietario dell’ultimo piano può elevare nuovi piani o nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio, salvo che risulti altrimenti dal titolo, purché la nuova opera non pregiudichi la stabilità del fabbricato, non ne alteri l’aspetto architettonico e non diminuisca in maniera notevole l’aria o la luce dei piani sottostanti.”
Il legislatore, dunque, consente la sopraelevazione, ma la subordina a una serie di limiti tecnici e giuridici. E, soprattutto, prevede un obbligo economico ben preciso.
L’indennità agli altri condòmini
Quando si realizza una sopraelevazione, chi costruisce è tenuto a versare agli altri condòmini un’indennità, calcolata in proporzione al valore attuale del fabbricato e delle rispettive quote. Tale somma ha una logica compensativa: l’intervento incide infatti sull’utilizzo del suolo comune e può alterare l’equilibrio del valore tra le proprietà. Inoltre, è un modo per “comprare” quella porzione di spazio aereo che altrimenti sarebbe inaccessibile.
Non importa se i lavori non toccano direttamente gli appartamenti degli altri: la sopraelevazione comporta comunque un beneficio esclusivo a favore di chi la realizza e un potenziale pregiudizio per il condominio, in termini di carichi, volumetrie e prospetti.
La parola alla giurisprudenza
La Corte di Cassazione, negli ultimi anni, ha chiarito che non basta un semplice intervento interno per evitare l’indennità. Se il recupero implica aumento del volume abitabile, creazione di una nuova unità immobiliare o alterazione visibile dell’edificio, si entra nel campo della sopraelevazione. E con essa, scatta il diritto degli altri condòmini a essere compensati.
In particolare, la sentenza n. 19204/2015 ha stabilito che: “Il recupero del sottotetto è soggetto al pagamento dell’indennità ex art. 1127 c.c. quando comporta una modifica della sagoma o dell’altezza dell’edificio.”
Sottotetto abitabile senza indennità: possibile, ma non scontato
Il recupero di un sottotetto può avvenire senza obbligo di indennità solo se:
il sottotetto è esclusiva proprietà del richiedente;
l’intervento non modifica l’altezza del fabbricato né la sua sagoma;
non si crea nuovo volume o superficie calpestabile aggiuntiva;
non vengono alterate parti comuni, come la copertura o la facciata.
In tutti gli altri casi, il rischio di configurare una sopraelevazione vera e propria è concreto, con tutte le conseguenze del caso: necessità di autorizzazione condominiale, confronto con la normativa urbanistica e, appunto, pagamento dell’indennità.
Il recupero del sottotetto, dunque, è un’opportunità importante per valorizzare un immobile e
ottenere nuovi spazi, ma va affrontato con consapevolezza. Serve verificare la titolarità del bene, la compatibilità urbanistica e strutturale, il diritto degli altri condòmini a essere coinvolti o indennizzati.
